旧观点：市场将平稳地为气候风险定价
多年来，经济学家和房地产专业人士普遍认为住房市场是有效的：随着气候风险日益显现，房价会逐步下调，以反映未来洪水、火灾和风暴的真实成本。这一观点基于一个假设，即购房者、贷款机构和保险公司都能获取充分的风险信息，并据此做出理性决策。而这项新研究在多个关键方面推翻了这一假设。
最有力的证据来自2023年《自然·气候变化》期刊上的一项研究，该研究发现，美国面临洪水风险的住宅物业被高估了1210亿至2370亿美元[4]。这并非轻微的价格偏差——而是房屋在考虑洪水风险后的实际价值与市场售价之间的系统性差距。研究显示，这种高估现象集中在没有洪水风险披露法规的县，以及居民对气候变化关注度较低的地区[4]。换言之，市场并未有效对风险进行定价，而是在尽可能忽视风险。
实际情况：灾难过后价格才会下跌——且仅限于邻近区域
新的图景更加本地化且以事件为驱动。2024年一项针对2016年至2021年加州重大野火的研究发现，火灾波及社区内的房屋价值整体影响在统计上并不显著——即实际被烧毁的房屋平均并未贬值[1]。然而，距火灾边界五英里范围内的邻近社区，房价下跌了2.2%，且房屋离火灾越近、该区域火灾发生越频繁、火灾规模越大，跌幅就越大[1]。这表明购房者是对可见的、近期的灾难记忆做出反应，而非对潜在的长期风险。
2025年一项针对2021年德国西欧灾难性洪水的研究得出了类似结论。易受洪水侵袭的房产只有在靠近实际洪水发生地，或当地居民已对气候变化有强烈认知时，才会贬值[2]。而在其他洪水风险区——即理论上风险相同但近期未发生洪水的区域——并未出现统计上显著的价格影响[2]。研究作者警告称，这种不均衡的调整可能导致资本配置欠佳，意味着资金会持续流入高风险地区，仅仅因为上一次灾害发生在别处。
最大的风险不是市场崩盘，而是缓慢发酵的估值过高危机
如果市场仅在灾难发生后且仅在受灾区域附近进行调整，那么绝大多数面临风险的房产仍被高估。美国价值1210亿至2370亿美元被高估的洪灾风险房产分布并不均匀：它们集中在没有信息披露法的沿海县，而低收入家庭在价格最终回调时最容易失去房屋净值[4]。如果价格修正浪潮来袭，严重依赖房产税的市政当局可能面临预算短缺[4]。
一份2022年关于商业房地产的框架文件补充指出，若无明确证据表明买卖双方已在定价中纳入气候风险，市场估值便无法恰当反映这一因素[3]。作者指出，尽管近期部分研究发现了定价信号，但针对商业地产的证据仍显薄弱，评估师只能就潜在未来影响向客户提供建议，而无法调整当前市场价值[3]。这意味着估值过高的问题不仅限于住宅——很可能还波及办公楼、仓库及零售物业，而相关领域的数据甚至更为匮乏。
最后，一项2021年关于贴现率（用于计算未来成本现值的比率）的研究发现，住房市场隐含的长期贴现率约为2.6%，适用于100年后的收益[5]。这一点很重要，因为如果投资者使用过高的贴现率，就会低估未来的气候损害，并高估当前的风险资产。该研究表明，用于气候对冲投资的适当贴现率实际上更低，这意味着未来气候损害的真实成本高于当前价格所反映的水平[5]。
关于这些来源
该回答基于5篇经同行评审的研究——发表于2021年至2025年间，其中2篇为2024年及以后发表，4篇发表于Q1期刊，累计被引用528次——这些研究是从通过质量筛选的5项研究中选出的最具相关性的成果，而后者又源自从超过5亿篇论文的数据库中检索到的55篇文献。
本文引用的文献
气候变化与房地产市场：野火对加利福尼亚州住宅价值影响的实证研究
本研究采用准实验设计，基于加州社区12年的面板数据发现，野火并未导致受灾社区内部房价显著下跌，但使方圆5英里内的邻近社区平均下降2.2%，且距离火源越近、火灾发生越频繁的区域，降幅越大。
适应新常态：河流洪水风险与房地产市场
本研究利用2021年德国西欧洪水事件发现，仅当房产靠近实际洪灾区或位于气候变化信念强烈的地区时，其价值才会受损；其他洪水风险区域未出现价格波动，这表明市场调整存在不均衡且可能缺乏效率的问题。
气候风险及其对商业地产估值的影响
这一基于文献的分析框架识别了物理气候风险影响商业地产现金流与定价的传导渠道，并得出结论：若无明确证据表明市场参与者已对气候风险进行定价，市场估值便无法将其纳入考量。
未定价的气候风险以及美国住房市场估值过高可能带来的后果
本研究通过比较实际价格与经济有效价格发现，美国面临洪水风险的住宅物业被高估了1210亿至2370亿美元，这些物业主要集中在未实施信息披露法规且气候关注度较低的沿海县，使低收入家庭和依赖房产税的市政当局面临风险。
气候变化与长期贴现率：来自房地产市场的证据
本研究利用住房市场数据发现，房地产贴现率的期限结构呈下行趋势，对于超过100年的收益，贴现率降至2.6%。这意味着气候减缓投资的适当贴现率低于普遍使用的水平，表明未来的气候损害被低估了。