借款如何避免出售资产所引发的税务？
关键在于美国税法中的两条规则。首先，资本利得只有在“变现”时才需纳税——即实际出售资产时[2]。只要持有已增值的股票或房产，这些收益就属于“未实现”状态，无需缴税。其次，借入的资金不被视为收入，因为借款人需要偿还[2]。因此，当富人用已增值的资产作为抵押借款时，他们既无需“变现”收益就能获得现金，这笔贷款也不会被算作收入。这种做法完全合法且被广泛使用。
耶鲁法学院2025年的一份分析报告指出，这种做法从根本上破坏了税收体系：通过提取房产增值部分的现金，借款人实际上已将收益货币化，即便并未发生实际出售[2]。该报告作者主张国会应将此类借贷行为列为应税事件[2]。然而就目前而言，这两项规则的结合形成了一种强大的避税手段。
这一策略真的能让人更富有吗？
是的，证据表明这是财富不平等的一个关键驱动因素。2022年一项针对澳大利亚家庭的研究发现，一个家庭的资产中股票和投资性房产（相对于其主要住宅）占比越高，其跻身最富裕20%群体的可能性就越大[1]。具体而言，股权和“其他房产”（非主要居所）在资产中所占份额的增加，显著提升了进入最高财富阶层的概率[1]。相比之下，将更多财富投入主要住宅反而略微降低了这种可能性[1]。
这说得通：以主要住所为抵押借款（即房贷）很常见，但以股票或出租房产为抵押借款，则能让你将现金再投资于更多资产，在不卖出任何东西的情况下实现财富的复利增长。同一项研究发现，最富有的20%人群所持有的股票和投资性房产比例远高于底层80%的人群[1]，而这正是让“借而不卖”策略发挥最大效用的典型资产组合。
“有什么陷阱？这不冒险吗？”
这并非没有风险。如果抵押品（例如股票投资组合）的价值大幅下跌，贷款方可以发出追加保证金通知，迫使借款方亏损出售资产或追加更多现金。这是一个真实存在的危险，尤其是因为富裕投资者往往偏爱高风险股票。2023年的一项研究发现，富裕家庭倾向于选择高风险、类似彩票的股票，这些股票通常定价过高且未来回报较低[3]。这种“低风险异象”——即低风险股票的实际表现反而优于高风险股票——很大程度上是由富裕家庭对高风险股票的需求所驱动的[3]。
因此，该策略在资产价格持续上涨时效果最佳。若市场下跌，借款人可能面临压力。税收优惠确实存在，但伴随的市场风险也可能适得其反。证据表明，富人愿意承担这种风险，部分原因是出于对社会地位的担忧以及对类似彩票式高回报的偏好[3]。
关于这些来源
该回答基于3项研究（1篇经同行评审，2篇为预印本）——发表于2022年至2025年间，其中1篇为2024年或之后发表，1篇发表于Q1期刊——这些研究是从通过质量筛选的3项研究中选出的最具相关性的成果，而它们又源自从超过5亿篇论文的数据库中检索到的32篇文献。
本文引用的文献
澳大利亚富裕家庭的资产构成：持有股票和房产如何影响其跻身最高财富阶层的可能性？
本研究利用澳大利亚家庭数据发现，增加股票和投资性房产（非主要居所）的资产占比，会显著提高进入最富裕20%群体的可能性；而增加主要居所的资产占比，则会略微降低这一可能性[1]。
借贷即变现：对亿万富翁未实现收益征税
该法律分析指出，利用增值资产进行借贷可以避税，因为美国税制仅在资产出售（变现）时对收益征税，且不将借款视为收入；作者认为，此类行为应被认定为应税事件[2]。
富人在股市中赌博吗？低风险异象与富裕家庭
本研究利用大型家庭数据集发现，低风险异象（即低风险股票表现优于高风险股票）是由富裕家庭对高风险、类彩票股票的需求所驱动的。这类股票因被高估而未来收益率较低[3]。